Nadštandardné príjmy dávajú IT špecialistom mnohé slobody a bezproblémové bývanie vo vlastnom je asi tá najdôležitejšia. Zároveň je to najväčšia investícia v živote bežného človeka. 

Preto je potrebné vziať do úvahy čo najviac premenných a odkryť všetky neznáme. Tento debugger vám s tým pomôže.

Krok 0 

Prv, než začnete vážne riešiť hypotéku, našetrite si vlastný kapitál vo výške 20-30 % ceny vysnívaného bytu či domu. Banka vám nepožičia celú hodnotu nehnuteľnosti a pokiaľ by ste museli zvyšok lepiť so spotrebným úverom, možno vám ju vôbec neschváli. Alebo sa vám výrazne predraží.

Úspory sú tromf vo vašich rukách, ktorý vám môže dokonca zabezpečiť aj nižší úrok či iné benefity. 

Základné parametre pri žiadosti o hypotekárny úver

Banky majú svoje vlastné interné metodiky, ktorými sa riadia pri hodnotení klientov - žiadateľov o hypotekárny úver. Aj tieto kritériá však musia spĺňať pravidlá a obmedzenia Národnej banky Slovenska. Banky zaujíma:

• Bonita klienta (príjem, záväzky, rodinný stav, vzdelanie, vek, atď.)
• Nehnuteľnosť (typ, lokalita, ťarchy, hodnota)
• Účel úveru (nadobudnutie, refinancovanie, výstavba, konsolidácia, bez účelu)

Čo je to bonita klienta?

Bonita klienta je schopnosť a ochota klienta splácať svoje záväzky, teda pôžičky, úvery, faktúry alebo dlhy. Pri hodnotení bonity klienta sa zohľadňuje viacero faktorov:

Kreditná história: Banky a finančné inštitúcie sa pozrú na minulé platobné záznamy klienta, aby zistili, či má dobrú históriu včasného a plnohodnotného splácania svojich záväzkov.

Príjmy a finančná stabilita: Hodnotí sa, či klient má dostatočné príjmy a finančnú stabilitu na splácanie nových dlhov a záväzkov.

Dlžobné zaťaženie: Banky zhodnocujú celkový dlh, ktorý klient momentálne má, aby zistili, či by nový úver alebo pôžička nezvýšili jeho dlhovú záťaž na neudržateľnú úroveň.

Zamestnanie a pracovná história: Stabilita zamestnania môže byť dôležitým faktorom. Súvislé odpracované roky bez obdobia nezamestnanosti sú pre banku pozitívnym signálom.

Ďalšie relevantné faktory: Môžu zahŕňať majetok klienta, jeho záväzky voči iným veriteľom a podobne. Bonitu však ovplyvňujú aj faktory ako sektor, v ktorom klient pracuje. Toto kritérium bolo vysoko relevantné počas pandémie, kedy banka mohla spochybňovať schopnosť splácania tých klientov, ktorí podnikali alebo pracovali v dotknutých sektoroch ako gastro či cestovný ruch. 

Rodinný stav a najvyššie dosiahnuté vzdelianie sú tiež faktormi, na ktoré sa prihliada. Bonita klienta vo zväzku s kombináciou príjmov pôsobí istejšie. A človek s vysokoškolským vzdelaním s perspektívnym zameraním má tiež vyššiu šancu nájsť si prácu s nadštandardným ohodnotením - teda bude schopný splácať. 

Samostatnou kategóriou je tiež vek žiadateľa. Banky umožňujú žiadať o úver od 18 rokov, no na najmladších žiadateľov sa pozerajú skepticky. Nemajú pracovnú históriu, ťažko sa odhaduje ich pracovná fluktuácia a potenciál splácať. Problémom je však aj príliš vysoký vek. Klient by mal vedieť hypotekárny úver splatiť do 65 rokov, v prípade dvoch žiadateľov do 70 rokov. 

Hypotéka pre cudzincov

Rovnaké podmienky platia aj pre cudzincov, ktorí chcú na Slovensku získať úver na nehnuteľnosť. Môžu to byť kolegovia kontraktori-expati, ktorí sa k nám presťahovali kvôli projektu. Podstatné je, že hypotéku si môže cudzinec vziať len na tuzemskú nehnuteľnosť. Ak by išlo o nehnuteľnosť v zahraničí, banka by mala problém s exekúciou výkonu záložného práva, teda predať zahraničnú nehnuteľnosť na dražbe.

V takej istej situácii sú aj slovenskí kontraktori, ktorí chcú nehnuteľnosť kúpiť v zahraničí a potrebujú úver od lokálnej banky. Hoci majú maďarské alebo rakúske banky mierne odlišné kritériá, v zásade sú podmienky veľmi podobné. Sledujte sa bonita, účel úveru a typ nehnuteľnosti - ktorá musí byť tuzemská. 

Výška hypotekárneho úveru

Hlavný faktor, ktorý určuje maximálnu výšku hypotéky, je úverový strop. Vzorec na jeho výpočet je daný Národnou bankou a je to 8-násobok čistého ročného príjmu. Tento strop však zahŕňa všetky úverové produkty – vrátane kreditnej karty či lízingu, ktoré aktuálne využívate.

No nie vždy skáčete až po strop. Váš skutočný rámec ovplyvňuje aj disponibilný príjem DPI – to je objem peňazí, ktoré máte reálne k dispozícii na konci mesiaca. Banka ho vypočíta tak, že od súčtu všetkých vašich príjmov odráta finančný vankúš približne vo výške 20 % čistej mzdy, životné minimum a splátky ostatných úverov. 

Čím vyššie DPI, tým lepšie podmienky na pôžičke získate.

Fixácia úveru

Peniaze sú vaše a teraz je potrebné nastaviť správnu úrokovú sadzbu. Krátka fixácia znamená spravidla nižší úrok teraz, ale neistotu v budúcnosti. Je výhodná, ak očakávate v najbližších troch rokoch prepad úrokovej miery, no pri opačnom vývoji na nej môžete prerobiť. 

Žiaľ, aj najlepšie prognózy v takomto horizonte zlyhávajú, takže ide tak trochu o stávku s rizikom. Preto väčšina ľudí volí zlatý stred – fixáciu na 5 rokov. Konzervatívci berú 10 a liberáli zase 1 až 3 roky. Rozhodnutie je na vás. 

Dĺžka splácania úveru

Pri nadštandardnom príjme je určite lákavé zvoliť vyššiu mesačnú splátku a nepríjemný záväzok tak mať hotový o niekoľko rokov skôr. Rozumieme, ale dávame vám na zváženie tri dôležité faktory:

• Eliminácia rizika. Pri nižšej splátke ste vo väčšom bezpečí aj v prípade, že vás zastihnú nečakané udalosti ako vysoké výdavky či výpadok príjmu. Tiež sa vám vplyvom ekonomiky môže zdvihnúť úroková sadzba. Ľahšie udržíte životný štandard, ak začínate na nízkej splátke.
• Inflácia. Peniaze sa znehodnocujú každým rokom. Priemerná nominálna mzda sa od roku 2010 do roku 2020 zvýšila takmer o polovicu, takže o 10 rokov môžete dnešnú splátku vybrať z vrecka až dvakrát ľahšie.
• Špekulácia. Nižší úrok v spojení s nízkou splátkou vám vytvára priestor využiť zvyšné peniaze inak. Napríklad investíciou, ktorej výnos je vyšší ako hypo úrok, môžete na týchto peniazoch ešte zarobiť. Treba len zvážiť mieru rizika a tweety Elona Muska, ak ide o kryptomeny.

Napokon, aj keď si zvolíte nízku splátku, nemusíte dlh reálne splácať 30 či 40 rokov. Po priaznivom roku môžete na výročie úveru bezpečne vrátiť až 20 % celkovej sumy mimoriadnou splátkou. 

Použite hypotekárnu kalkulačku

Základné informácie už máte, teraz si môžete spraviť približný obraz o tom, koľko mesačne bude stáť úver. Kalkulačky sú veľmi orientačné, zohľadňuje sa viacero faktorov a so šikovným finančným poradcom sa dajú získať veľmi výhodné podmienky. Byť však pripravený aj na ten horší variant je vždy lepšie. Na trhu je množstvo kalkulačiek, napríklad táto hypotekárna kalkulačka odporúča aj aktuálne výhodné úvery.

Hypotéka na TPP, živnosť a SRO

Banky majú prirodzene najradšej príjem z TPP. Žiadateľ má v takom prípade tiež jednoduchšie rozhodovanie, pretože si vypočíta 96-násobok čistej mzdy a hotovo. Ako podnikateľ nemáte výplatnú pásku. Preto sa váš príjem posudzuje podľa výkonu firmy - z obratu alebo zo zisku. 

Vďaka tomu si môžete prispôsobiť výšku úverového rámca. Poradíme vám, ako na to.

Hypotéka pre živnostníkov 

Pri živnosti obrat neuznáva každá banka a aj tak počíta len s jeho časťou, od 10 po 60 % v závislosti na mnohých faktoroch. Tento podiel potom zastáva úlohu čistého ročného príjmu.

Najpoužívanejší je preto výpočet zo zisku, ktorý akceptujú všetky banky a v plnej výške. 

Hypotéka pri príjme na SRO

Príjem z SRO-čky sa trochu komplikuje. Aj tu platí, že banky zohľadňujú len časť obratu, štandardne vo výške 10 - 20 %, ale takisto uznáva aj nižší zisk, napríklad do výšky 70 %.

Situácia je zložitejšia, ak je vo firme viac osôb alebo ste spoločníkom vo viacerých firmách. Vtedy sa spočítavajú obraty či zisky podľa výšky vašich podielov. Napríklad, ak máte 50 % vo firme X a 100 % vo firme Y, váš ročný príjem vychádza zo súčtu ½ X + Y a potom je znížený napríklad na spomínaných 20 %.

Jediné dôležité obmedzenie je dĺžka podnikania. Majiteľ alebo spoločník firmy môže o hypotéku požiadať vo väčšine prípradov po prvom uzatvorenom účtovnom období, teda po prvom roku. Niektoré banky si však môžu vystačiť so 6 mesiacmi a niektoré môžu, naopak, žiadať aj 24 mesiacov. 

Príklad výpočtu pre TPP, živnosť a SRO*:

Hrubá mzda 2500 € na TPP

Čistý mesačný príjem je 1825 € 

Maximálna možná výška hypotéky = 96 * 1 825 €, teda 175 200 €

Obrat 4 000 € na živnosť

Mesačný príjem z obratu (10 – 60 %) je 400 € – 2400 €

Maximálna hypotéka je vo výške 38 400 € až 230 400 €

Zo zisku pri paušálnych výdavkoch:

v 1. roku podnikania je príjem 1 792,66 €

vo 4. roku podnikania je príjem 1 526,66 €

Výška úveru je potom maximálne 172 095 € alebo 146 559 €

Pri reálnych výdavkoch (pre príklad používame 20 000 €) je príjem 2 333 € a maximálna výška úveru 224 000 € 

Obrat 4000 € na SRO

Mesačný príjem z obratu (10% - 20%) je 400 € - 800 €

Maximálna možná výška hypotéky = 38 400 € – 76 800 €

Čistý príjem zo zisku (náklady 20 000 € a uznaná výška 70 %) je 1 633 €

Maximálna možná výška hypotéky = 156 800 €

V prípade, že by ste jeden rok nevykázali náklady, môžete vyhnať príjem až na 2 800 € a získať úverový rámec 268 800 €.

*výpočet je len orientačný

Hoci práca na kontrakt je v súvislosti s hypotékou trochu komplikovanejšia cesta, pre IT špecialistov sa jednoznačne oplatí. V kroku 0 si dokážete rýchlejšie nasporiť, následne si podľa potreby môžete navýšiť úverový limit - v našom príklade až o 95 000 € - a napokon ho zvládnete aj rýchlejšie alebo pohodlnejšie splatiť.

Hypotéka je celkovo zdĺhavý a zložitý proces, takže vám pravdepodobne vyhodí ešte množstvo bugov. Dúfame, že sme vám pomohli odstrániť tie najčastejšie.

Držíme palce!